Immeubles de bureaux vacants : nouveau gisement pour créer des logements ?

Le déficit de logements en zones urbaines tendues conduit à chercher toutes les solutions possibles, comme la transformation de locaux tertiaires vacants en logements. Si plusieurs lois récentes ont assoupli les contraintes juridiques qui pesaient sur ce type de transformation, il n’en reste pas moins des freins persistants et techniques coûteux.

« Changement d’usage – Les bureaux vacants, nouveau gisement pour créer des logements ? » : pour télécharger gratuitement cet article publié dans le n° 196 de votre revue Qualité Construction (janvier-février 2023).

Multiplier par 4 le nombre de transformations

Quelles sont les principales causes de la morosité du marché de l’immobilier de bureaux ? Si les différentes crises économiques ont porté des coups rudes à ce secteur ces dernières années et invitent à transformer certains locaux en logements, Patrick RUBIN, architecte et co-fondateur de l’Atelier Canal architecture, ajoute deux autres facteurs : « L’urgence écologique et l’issue incertaine de l’épisode sanitaire mondial », qui « malmènent nos attitudes, et font bouger les lignes de nos certitudes. » Eric SIESSE, directeur général adjoint en charge du pôle Bureaux Location chez BNP Paribas Real Estate, estime de son côté que « les marchés locatifs des bureaux en France, et particulièrement en région Île-de-France, ont sans surprise été durement touchés par la crise sanitaire. » Les habitudes de travail ont par la suite changé et la généralisation du télétravail a réduit la demande de surfaces de bureaux.

Selon le ministère en charge du Logement⁽¹⁾, dans une note publiée en janvier 2022, en France, entre 2013 et 2021, « 45 076 logements autorisés sont issus d’une transformation de bureau », soit environ 5 300 logements par an. « Malgré la crise sanitaire et ses effets sur la construction, une légère tendance à la hausse se confirme en 2020 […]. Si de fortes disparités se font jour, le phénomène prend de l’ampleur dans certains départements, pour une contribution non négligeable (jusqu’à 12 % des logements autorisés à Paris). » Un premier bilan⁽²⁾ souligne qu’en 2018, « 417 000 m² de logements issus de la transformation de bureaux ont fait l’objet d’une demande de permis de construire, dont 110 000 m² dans l’agglomération parisienne. » Cela reste faible par rapport au volume de bureaux disponibles mais le souhait du Gouvernement, d’ici 10 ans, est de « multiplier par 4 le nombre de transformations de bureaux en logements, soit 1,4 million de m² chaque année » et créer « une filière à part entière, et sans doute une filière d’excellence française »⁽¹⁾.

Soigner l’existant : une analyse au cas par cas

Tout ne peut pas être rénové ou transformé. « Transformer a un vrai sens dans les zones tendues, estime Cécile GRANIER, directrice Pôle conseil et expertise chez Artelia Bâtiments Île-de-France, « surtout lorsque que le PLU [Plan local d’urbanisme] est plus contraignant sur les constructions neuves en termes de hauteur admissible. Des logements prévus pour accueillir des familles impliquent pour la mairie des écoles à construire, ou tout du moins à agrandir, et cela peut s’avérer problématique. Pour y répondre, la solution du co-living est intéressante et répond à un besoin, mais concerne principalement les étudiants et les jeunes actifs aisés. » Toujours en matière d’urbanisme et d’insertion d’un projet de reconversion dans un quartier, la présence de transports en commun à proximité n’empêche pas systématiquement l’obligation de création de parkings en cas de changement de destination d’un bâtiment : les exigences sont variables suivant les PLU et peuvent parfois être difficiles à satisfaire. Enfin, l’approche ne sera pas la même, voire impossible, si une seule partie d’un bâtiment est vacante, ou sa globalité : les nuisances de chantier liées à la transformation d’un étage peuvent en effet gêner tous les autres étages pendant des mois et rendre le projet impossible, ou tout du moins difficilement acceptable.

Autre dimension à ne pas négliger dans l’équation : les valeurs locatives des surfaces de bureaux. Elles ne sont pas calquées sur celles des logements et peuvent inciter à transformer suivant les zones considérées. À noter également l’assouplissement de certaines contraintes par des lois récentes qui encouragent ce type de reconversion. Un exemple avec la loi Elan (du 23 novembre 2018) qui prévoit un bonus de constructibilité pour inciter les maîtres d’ouvrages à transformer les bureaux vacants en logements. Ces incitations à la transformation doivent bien entendu être recoupées avec les contraintes techniques, notamment la portance admissible du sol et des fondations en place. Patrick RUBIN, architecte et co-fondateur de l’Atelier canal architecture, en est convaincu : « La flexibilité d’un espace est au coeur de tout » et l’avenir passera par « une distinction entre la structure, solide, et tout ce qui est volatile, liquide, léger, tels le mobilier, les réseaux, à l’image de grands immeubles habitables que nous poserions sur un pont. »

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⁽¹⁾Lire la fiche La transformation de bureaux en logements aujourd’hui…  (janvier 2022) publiée par le ministère chargé du Logement en partenariat avec le ministère de la Culture. À télécharger sur le site https://www.ecologie.gouv.fr.
⁽²⁾Lire le communiqué de presse « Transformation de bureaux en logements : Emmanuelle WARGON annonce un premier bilan et accélère la dynamique » publié par le ministère de la Transition écologique : https://www.ecologie.gouv.fr, à la rubrique « Presse ».