Vous êtes professionnel du bâtiment, pensez à donner à votre client des conseils d’entretien, voire à lui proposer un contrat de maintenance.
Il en va de votre responsabilité et de votre réputation.
De nombreux sinistres trouvent leur origine dans une absence ou une insuffisance d’entretien de l’ouvrage construit. Des conséquences parfois graves peuvent être engendrées par ces dommages, dans le cas de détérioration des fondations par exemple. (drains bouchés, développements de racines, fuites de regards d’eaux pluviales, …).
Quelle que soit la qualité de la construction, la dégradation dans le temps des matériaux et des équipements techniques est inéluctable. Dès la conception, le choix des matériaux de construction, qui seront plus ou moins altérables ou durables, influence directement la complexité et la fréquence de l’entretien. De même, l’installation d’équipements techniques très performants induit un entretien renforcé et spécialisé pour s’opposer au processus de dégradation.
Le maître d’ouvrage dispose du choix du niveau d’entretien à réaliser. Il fait appel à un professionnel du domaine considéré ayant le niveau de compétences requis. Les implications (coûts, sinistralité moindre) et responsabilités qui en découlent dépendent de ce choix.
Les constructeurs peuvent utiliser la norme EN 13306.
la remise d’un carnet d’entretien permet aux constructeurs de satisfaire à leur devoir de conseil. Celui-ci permet d’enregistrer les opérations d’entretien nécessaires et leur périodicité. Idéalement, lorsque l’entreprise en a la capacité, elle peut, dès la réception des travaux, proposer des contrats d’entretien. À défaut, elle peut proposer les services d’une entreprise spécialisée. (La norme FD P 05-101 est un guide pour l’élaboration de notices d’entretien des immeubles).
Les contrats doivent préciser :
L’entretien de la chaudière seule, sans vérification de l’installation de chauffage (régulation, qualité de l’eau, …),
peut s’avérer insuffisant pour pérenniser l’installation de chauffage, idem pour l’entretien de la VMC.
Attention, rappelez à vos clients que certaines opérations d’entretien relèvent d’une technicité telle qu’elles doivent être confiées à des professionnels qualifiés et assurés pour leurs interventions.
Chaque professionnel de l’acte de construire a un devoir de conseil envers son client. Ce devoir est primordial et indispensable. Il engage la responsabilité de chacun des professionnels.
À savoir : le devoir va du plus-sachant vers le moins-sachant. En construction, un acquéreur est réputé non-sachant.
Le devoir de conseil se comprend comme la formalisation des obligations et des bonnes pratiques, (voir fiche AQC sur le devoir de conseil des professionnels de la construction). C’est une obligation inhérente au contrat passé avec le client.
Le professionnel supporte cette obligation de conseil vis-à-vis de son client et envers les autres intervenants de l’opération de construction.
Le promoteur a tout intérêt à conseiller aux acquéreurs un programme d’entretien nécessaire à la pérennité de l’ouvrage
Il appartient à l’entrepreneur qui est un sachant :
En phase travaux
Prêtez attention :
aux omissions constatées, aux problèmes d’interfaces entre corps d’états ; des variantes économiques choisies au dernier moment peuvent impacter l’entretien futur des ouvrages (dégradations des matériaux, accessibilité) ;
au fait que la responsabilité de l’entreprise est retenue le plus souvent et qu’elle doit donc faire preuve d’une vigilance accrue afin de limiter les mises en cause intempestives ou évitables.
La traçabilité de la communication de l’ensemble de ces éléments doit se faire par un PV de remise de ces documents signé par les 2 parties. Conservez la justification de la remise de ce PV.
Attention : sachez que le constructeur reste responsable même lorsqu’il se voit imposer le choix d’un produit dont l’aptitude à l’usage est inappropriée. Le bon comportement est alors de refuser son installation et de le justifier par écrit. Comme tout acteur de la construction, l’entreprise a un devoir de prévention sur la sécurité de fonctionnement de certaines parties d’ouvrage, sur leur bon usage (usage normal) et sur leur entretien.
La conformité réglementaire d’un ouvrage passe par une conformité initiale qu’il faut vérifier. À défaut, l’entreprise peut se voir reprocher une non-conformité qu’elle n’a pas signalée. La sécurité notamment ne permet pas de dérogation.
En acceptant d’intervenir, l’entreprise s’engage à effectuer un travail permettant de maintenir en état un équipement ou un ouvrage.
À savoir : comme pour des travaux « classiques », une obligation de conseil s’impose à l’entreprise sachante. Elle conservera la trace écrite du respect de cette obligation.
Attention : la défaillance de la prestation d’entretien pourra être reprochée à l’entreprise qui en a la charge, y compris pour des malfaçons qui étaient visibles pour un sachant.
Le syndic est en première ligne quant à la recherche de sa responsabilité professionnelle à divers titres :
De nombreux cas de jurisprudence ont recherché la responsabilité du syndic dans le cadre d’un sinistre lié à un défaut d’entretien.
À savoir : ni propriétaire, ni locataire, ni entrepreneur, ni architecte, le SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ est pourtant en première ligne au niveau du devoir de conseil et d’information des copropriétaires quant à l’entretien général de l’immeuble, des parties communes et quant à la maintenance des installations techniques.
Ex. : remplacement de la porte d’entrée, de la chaudière ou du tableau électrique.
Le propriétaire peut remettre au locataire les règles du bon usage du logement, afin de diminuer les risques de dommages, telles que :
Ex : remplacement de la boîte aux lettres, porte d’entrée : graissage des gonds, paumelles et charnières, entretien et remplacement de la poignée.
Chaudière : nettoyage des entrées d’air et des orifices d’évacuation, ramonage du conduit, entretien annuel par un professionnel.
Tableau électrique : s’assurer du bon fonctionnement des organes de sécurité.
Sanitaire : joints d’étanchéité des baignoires, bacs à douche…
L’entretien « préventif » est toujours un plus avant d’en arriver au curatif.
Il incombe aux constructeurs (maître d’œuvre, entreprises, bureaux d’études) de rappeler systématiquement :
En matière d’entretien, la remise d’un carnet d’entretien permet aux constructeurs de satisfaire à leur
devoir de conseil.
Le syndic et les copropriétaires ont un rôle essentiel dans l’entretien des immeubles.
