Sobriété foncière – Intensifier l’usage des bâtiments : des initiatives exemplaires

L’artificialisation excessive des sols naturels et agricoles, la multiplication des bâtiments inoccupés la majorité du temps, les surfaces coûteuses à rentabiliser par des usages intermittents… En ville comme à la campagne, l’intensification des usages des bâtiments a un bel avenir. Quels sont les freins et les avantages ? Comment répondre à des besoins sans construire ? Différents usages peuvent être expérimentés, de façon immédiate et peu coûteuse. Illustration à travers plusieurs initiatives.

À l’heure de la raréfaction des ressources et de l’impérieuse nécessité de réduire la consommation des espaces naturels et agricoles, constater que les établissements scolaires ne sont occupés que 20 % du temps et les bureaux entre 30 % et 45 % du temps interpelle.
L’objectif de sobriété foncière n’est pas anecdotique. Les surfaces artificialisées ont augmenté de 70 % depuis 1981, alors même que la population française n’a augmenté que de 19 %. Près de 20 000 hectares d’espaces naturels ou agricoles sont artificialisés chaque année, et l’habitat en est la première cause avec 41,9 %. La trajectoire de sobriété foncière « Zéro artificialisation nette » (ZAN) est plus que jamais indispensable.

Comment l’intensification des usages peut-elle contribuer à cet objectif ? Quels sont les freins ? Quelles sont les solutions (ponctuelles ou permanentes) pour intensifier l’usage des bâtiments dans l’espace et dans le temps ? Emmanuelle COLLÉTER, chef de projets « Qualité d’usage des bâtiments » au Cerema (Centre d’études et d’expertise sur les risques, l’en­vi­ron­nement, la mobilité et l’aménagement), élargit la liste des enjeux de l’intensification des usages : « Il y a une vraie préoccupation chez des élus sur l’entretien du patrimoine bâti des collectivités, sur le poids des investissements et du fonctionnement au regard du niveau de service rendu à la population. Comment continuer à assurer le service en optimisant le patrimoine ? L’enjeu est de faire moins cher et plus utile. »

Jouer sur l’espace et organiser le temps

À l’échelle urbaine, l’urbaniste cherchera la densification des espaces, pour plus d’habitants au km² (densité de population) ou plus de surface bâtie par support foncier (densité bâtie). En revanche, pour répondre à de nouveaux besoins sans construire ou en construisant moins, l’intensification des usages se pense à l’échelle du bâtiment, selon deux voies complémentaires : agir sur l’espace (en l’optimisant) et organiser le temps (en gérant différentes occupations).
Comment économiser de l’espace ? Par exemple, au lieu de construire une chambre d’amis pour chaque appartement d’un immeuble, pourquoi ne pas mutualiser un studio partagé pour tous les habitants ? Pour augmenter le temps d’occupation de bureaux, par exemple pourquoi ne pas les louer ou les prêter le soir ? Une voie possible, à étudier, qui demande toutefois une gestion rigoureuse du temps d’occupation et un respect de l’espace partagé (usage et règles à définir, gestion du planning d’occupation…).
Deux indicateurs sont utiles pour objectiver le fonctionnement réel d’un bâtiment. Le taux d’occupation est un taux de présence à l’instant « t », c’est-à-dire la proportion de personnes affectées à un site réellement présentes. Second indicateur : le taux d’utilisation sur une période, à savoir la part du temps pendant laquelle le lieu est utilisé.

Mutualiser les espaces

Partager un espace pour des usages identiques à des heures différentes est un grand classique de la mutualisation. C’est le cas d’un gymnase partagé entre un collège et des associations sportives.
La commune de Trévoux dans l’Ain (01) a poussé plus loin la mutualisation des espaces de son nouveau groupe scolaire du Fil d’or, livré en 2023. La salle de sport des classes élémentaires, le hall et la cantine de l’école, convertible en salle multi-usage, sont ainsi ouverts aux associations et aux habitants, en dehors des horaires scolaires. Des aménagements spécifiques permettent d’organiser et de fluidifier ce partage : l’espace cuisine est fermé par un rideau métallique, les entrées et stationnements sont gérés de façon différenciée, des caméras et alarmes sécurisent les lieux. La mairie assure la gestion des locaux et leur réservation.

Autre forme d’intensification d’usage : l’hybridation. Le terme recouvre le partage d’un espace pour différents usages sans contrainte de décalage dans le temps. C’est le cas bien connu des « tiers-lieux », qui mutualisent les espaces et font cohabiter plusieurs activités pour favoriser la coopération. En 2022, il y avait en France 3 500 tiers-lieux, dont une majorité d’espaces de coworking. Développé dans les années 2000, le concept du coworking connaît un essor important avec l’évolution des modes de travail (vers plus de flexibilité) et le télétravail.

Coworking en ruralité

Le coworking n’est pas réservé au milieu urbain. « Au contraire, en milieu rural, cela devrait encore mieux fonctionner pour le télétravail » se disaient en 2017 les élus de la Communauté de communes des Monts du Pilat (CCMP), dans la Loire (42). Stéphanie BADUEL, chargée de l’accompagnement économique des entreprises à la CCMP et Frédéric DIDIER, conseiller numérique, décrivent les étapes de la création et le fonctionnement de l’Éclosoir, l’espace de coworking de la CCMP, à Bourg-Argental. « Après six mois d’essai de deux espaces éphémères de coworking, il était clair qu’il existait une communauté de personnes intéressées. La communauté de communes a donc transformé les 240 m² de l’ancienne crèche de Bourg-Argental en espace de coworking et d’accompagnement des entrepreneurs. »

Ouvert en novembre 2019, l’Éclosoir propose deux espaces de coworking (open space convivial et open space silencieux), deux salles de réunion, quatre bureaux privatifs loués à l’année (techniciens forestiers, cabinet secondaire d’avocat, informaticien) et deux autres loués à la journée ou la demi-journée. « Le mot d’ordre, expliquent-ils : s’adapter à la demande ! La grille tarifaire distingue les travailleurs nomades, qui peuvent venir entre 8 h 30 et 17 h 30, et les adhérents en accès illimité avec leur badge. Il y a de la vie même le soir et en fin de semaine (samedi et dimanche). La fréquentation est très irrégulière : jusqu’à huit personnes en coworking par jour, sans compter les occupants des bureaux privatifs. Il y a en plus une vraie valeur ajoutée pour les entrepreneurs avec les services gratuits d’accompagnement économique et numérique proposés par la CCMP. Il existe parfois des tensions entre le besoin de rencontres et de convivialité d’une part, et la nécessité de préserver le calme des lieux d’autre part. Nous aurons à améliorer l’isolation phonique entre les deux open spaces. Mais le profil des usagers est respectueux et bienveillant. Le temps du repas, informel et convivial, est important pour les rencontres entre entrepreneurs. L’accueil physique revêt également une importance capitale, notamment pour faciliter l’usage du lieu et l’accès aux équipements, comme le photocopieur, Internet et la machine à café ! »

“Pendant la période de portage des bâtiments et si leur état le permet, nous les mettons gratuitement à la disposition d’associations et d’acteurs à impact”

De l’immobilier solidaire

Novaxia est un investisseur expert du recyclage urbain. L’entreprise conçoit des fonds pour transformer des entrepôts et des bureaux désaffectés en logements et bureaux à louer. Depuis 2021, Novaxia est devenue la première entreprise à mission du secteur immobilier. Dans le cadre de ce statut, un de ses engagements est de faire de l’immobilier un levier d’action pour la solidarité. « L’intensification d’usage est un des piliers de la démarche d’immobilier solidaire du Groupe Novaxia, précise Claire DE LA CASA, chargée du “Développement durable et de l’Immobilier solidaire” chez Novaxia. Pendant la période de portage des bâtiments et si leur état le permet, nous les mettons gratuitement à la disposition d’associations et d’acteurs à impact. À Lyon, Toulouse et Paris, nous avons ainsi accueilli le Secours Populaire, l’Armée du Salut, des artistes… Par exemple, pendant les Jeux olympiques et paralympiques Paris 2024, nous avons mis à la disposition de la Protection Civile un petit entrepôt à Aubervilliers. Belle rencontre ! À Saint-Ouen, ce sont 15 000 m² de bureaux vacants que nous avons mis temporairement dans les mains d’un gestionnaire pour accueillir le Secours Populaire, des artistes et des artisans. Au total, une cinquantaine de structures qui travaillent sur place et qui ne paient que les frais de gestion et les consommations. Depuis 2016, nous avons réalisé un grand nombre d’occupations temporaires. Les mairies apprécient beaucoup ce coup de main aux acteurs locaux. »

En 2022, l’entreprise Novaxia franchit un cap dans sa démarche de valorisation des espaces inoccupés, en ouvrant les portes de Station 45 (le soir et le week-end), son propre siège social à Paris, tout juste rénové. « Là aussi, c’est un bâtiment recyclé, souligne Claire DE LA CASA. D’abord concession auto, puis data center, aujourd’hui 100 collaborateurs de Novaxia y travaillent depuis 2022. Nous mettons à disposition gratuitement 200 m² d’espace accessible recevant du public au rez-de-chaussée, et au premier étage, les 200 m² de la cantine comme espace de conférence et de retrouvailles. En un an, nous avons accueilli 143 événements et 73 structures. Au total, 7 000 personnes extérieures à Novaxia ont profité de Station 45. Un peu plus qu’un Zénith ! »

Claire DE LA CASA tire les enseignements de l’expérience réussie : « La première année, nous avons fait appel à un service de conciergerie externe, missionné pour la programmation et l’administratif (contrats et assurances). Cette conciergerie nous a permis de défricher le sujet, d’ajuster les choix et de trouver progressivement un équilibre pour rendre nos bureaux plus utiles sans que les collaborateurs ne le ressentent. Des règles régissent la mise à disposition des locaux. En amont, il y a un travail de médiation, un filtrage des demandes et une visite préalable en semaine. C’est une location simple, avec des micros et un projecteur à disposition. L’un des risques identifiés était la dégradation du matériel, mais cela n’est jamais arrivé. La gratuité entraîne la reconnaissance des invités, il n’y a jamais eu de problème. Cela implique pour l’invité d’utiliser ses propres ressources pour gérer le public, les inscriptions, la disposition et le rangement du mobilier. L’accès à Station 45 est possible dès le mercredi et à partir de 18 h 00. Nous demandons une assurance, mais pas de caution. Nous avons fait l’erreur de débutant de faire cohabiter au début espace de pause et conférences. Trop compliqué : il faut dédier chaque temps à un usage pour éviter les tensions  »

Freins et solutions

Avec sa collègue du Cerema, Emmanuelle COLLÉTER, Noémie SIMAND, chef de projet « Usage et patrimoine immobilier », constate que de plus en plus de collectivités sont intéressées par le sujet et sont notamment à la recherche d’exemples aboutis d’intensification d’usage des bâtiments : « Or, dans les bâtiments existants, il n’y a pas tant d’exemples que cela. Nous souhaitons mettre au point des méthodes simples pour montrer que l’intensification est possible pour une diversité de bâtiments et pour des activités variées. Pour cela, le bâtiment doit être analysé à la fois sur ses caractéristiques, ses espaces, ses fonctionnalités afin d’identifier les usages pouvant être accueillis. Un bâtiment partagé est un bâtiment dans lequel les interactions sont plus nombreuses. Cela nécessite donc des aménagements à revoir et une gestion quotidienne plus attentive. Par exemple, les écoles sont souvent partagées avec le périscolaire. Cela peut créer des tensions lorsque les règles de partage n’ont pas été définies : matériel, espaces, mobilier… Un projet de mutualisation d’espace demande en amont concertation, choix des espaces partagés, réflexion sur les enjeux… Sur le bâti existant, le partage des espaces est un sujet qui se prête bien à l’expérimentation, ce qui permet aussi de faire machine arrière⁽¹⁾. »

Pour faciliter la gestion des espaces publics mis à la disposition de tiers, l’Agence nationale des territoires (ANCT) a créé une plateforme en ligne : « Espace sur demande ». Il s’agit d’un service web qui permet de mettre en relation des demandeurs de locaux (entreprises, associations…) avec des collectivités territoriales (préalablement inscrites sur le site) qui acceptent de louer leurs espaces publics. Il est possible de mettre à disposition un espace pour des réunions, des cours d’activités physiques, artistiques ou culturelles, pour des conférences, des spectacles, des événements privés…

⁽¹⁾Pour aller plus loin, lire l’article « Intensifier les usages des bâtiments : d’une pratique marginale à une démarche de bon sens ? » publié sur le site Internet du Cerema : https://www.cerema.fr.

Les Bureaux du cœur : occupation pendant les heures creuses

Dirigeant de la société lyonnaise Omnium, spécialiste de l’immobilier d’entreprise, Frédéric BERTHET n’y est pas allé par quatre chemins pour rendre utile la nuit son propre bureau de direction : « En 2020, quand j’ai entendu un chef d’entreprise déplorer que des bureaux chauffés, climatisés, avec douches, étaient inoccupés 65 % du temps tandis que 350 000 personnes vivaient sans domicile fixe en France, dont 22 000 à Lyon, ça m’a fait tilt ! Je n’ai pas suivi la procédure classique. Je suis descendu dans la rue, au pied de notre immeuble situé à deux pas de la place Bellecour à Lyon, pour rencontrer trois sans-abri. Je leur ai proposé de passer les nuits à l’abri dans nos bureaux. Thomas, un homme d’origine polonaise, a accepté de tenter l’expérience. Quand j’en ai parlé à mes collaborateurs, ils ont eu très peur. J’ai eu des dizaines d’objections, sur la casse, le vol… Ils avaient des appréhensions. Alors j’ai installé un clic-clac dans mon propre bureau, j’ai pris rendez-vous avec Thomas et nous avons signé une convention qui lui permettait d’accéder à nos locaux chaque nuit de 18 h 30 à 7 h 30, pendant six mois maximum. Puis je lui ai remis un badge d’accès. »

La transformation s’est avérée spectaculaire : « En quelques jours, il s’est métamorphosé physiquement. Au bout de quelques mois et des échanges le matin à la machine à café, un collaborateur lui a trouvé une mission d’intérim. Et ceux qui avaient eu le plus peur lui donnaient alimentation et conseils. Au cinquième mois, il bossait en CDI. Au sixième mois, il emménageait dans son propre logement. » Cette initiative a laissé une équipe émue par ses mots : « Tu m’as sauvé la vie. » Elle prend tout son sens quand on sait que l’espérance de vie d’une personne à la rue oscille entre cinq et huit ans en moyenne. Depuis 2020, sept personnes ont ainsi quitté les locaux d’Omnium au bout de six mois, chacune avec un emploi en poche. Le coût de cette solidarité ? « 10 euros de badge par personne accueillie. »

Ressource inexploitée et réinsertion sociale

Frédéric BERTHET s’appuie désormais sur l’association Bureaux du cœur⁽²⁾ pour encadrer l’accueil des personnes sans-abri invitées dans ses locaux. Ces dernières doivent répondre à trois critères : être majeur, seul, sans addiction et manifester une réelle volonté de rebondir. Il met l’accent sur l’effet dynamisant engendré par l’obligation quotidienne de quitter chaque matin le confort : « n collègue chef d’entreprise avait mis en permanence un studio aménagé à disposition d’un SDF. Résultat : échec pour la réinsertion professionnelle. En effet, pourquoi se bouger quand on a déjà ce dont on a besoin ? » Cela révèle toute la subtilité du dispositif : offrir un tremplin pour pousser vers l’autonomisation, pas une solution définitive. La sécurité nocturne et l’impératif de mouvement quotidien semblent faire la différence dans le processus de réinsertion.
Aurélie Godin, bénévole de l’association Bureaux du cœur, accompagne Gizela, la personne sans-abri hébergée actuellement dans les locaux d’Omnium. « Gizela n’a pas encore de logement, mais elle suit des cours de langue », explique-t-elle. Les Bureaux du cœur servent d’intermédiaire entre l’entreprise accueillante et la personne sans-abri invitée, via un bénévole dédié. Les organismes d’insertion proposent une personne invitée puis un contrat tripartite est établi et signé entre l’association, l’entreprise et la personne hébergée. « Nous faisons le lien entre l’hôte et l’invité, nous aidons à l’aménagement des espaces d’accueil et nous nous occupons des questions d’assurance », précise Aurélie Godin. Son rôle d’accompagnement est multiple : aide à la rédaction de CV, recherche de partenariats pour les repas solidaires, soutien dans les démarches administratives… « Au bout de six mois, nous obtenons un très bon taux de réussite en matière d’emploi et de logement. Nous constatons aussi une croissance exponentielle du nombre d’entreprises intéressées par la démarche. » Pour cette professionnelle de l’immobilier, l’évidence s’impose : « Ce concept est génial, il fait sens. » Il transforme une ressource inexploitée en outil de réinsertion sociale…

⁽²⁾L’association s’appuie sur la solidarité des entreprises et de leurs salariés. Pour en savoir plus : https://www.bureauxducoeur.org.

“Nous avions pensé au départ à un toit-terrasse partagé avec cuisine extérieure, mais pour des raisons de sécurité incendie et de protection contre le vent, le kitchen club extérieur a été créé sur un toit au premier étage”

Espaces mutualisés en logements collectifs

Innovante par son architecture, la tour Allure, livrée en 2018 dans l’écoquartier parisien Clichy-Batignolles, l’est aussi dans son usage. Conçu par les agences Itar Architectures et Fresh Architectures, cet ensemble (121 logements) propose aux 56 locataires et 65 propriétaires des espaces communs pensés pour créer du lien social. Ingrid TAILLANDIER, architecte fondatrice de l’agence Itar Architectures, détaille cette philosophie du partage : « Nous avions pensé au départ à un toit-terrasse partagé avec cuisine extérieure, mais pour des raisons de sécurité incendie et de protection contre le vent, le kitchen club extérieur a été créé sur un toit au premier étage. Cette terrasse partagée se trouve dans la continuité d’un studio mutualisé, disponible à la location pour des séjours d’un à cinq jours. » Dans un souci d’équité, propriétaires et locataires bénéficient des mêmes conditions d’accès.

« L’espace est tout le temps réservé, se félicite Ingrid TAILLANDIER. Nous sommes très contents de voir que le concept fonctionne. Le kitchen club dispose de tables amovibles, d’une grande plancha. Apéros, barbecues, anniversaires, soirées foot, yoga… marchent très bien. Les réservations sont gérées par le concierge, qui rend bien plus de services qu’une simple application de copropriété. Point important pour préserver la tranquillité du voisinage et éviter les nuisances sonores : la terrasse est accessible de 12 h 00 à 22 h 00. Autre service mutualisé : une buanderie commune à 80 logements est située au sous-sol, avec des machines de grande capacité et des sèche-linge. C’est tellement pratique que même les habitants des duplex l’utilisent. Cela permet de gagner quelques mètres carrés dans chaque appartement. Sans le soutien de nos deux promoteurs, Ogic et Demathieu Bard Immobilier, ces espaces partagés n’auraient pas vu le jour. Et au moment de la commercialisation, ils ont été vraiment mis en avant. La chambre d’amis mutualisée était un plus indéniable pour les futurs acquéreurs.  »📒