Fiche expertise judiciaire rédigée par Laurine Bernat, avocate à la cour.
Un maître d’ouvrage fait édifier un établissement d’hébergement pour personnes âgées. Il conclut un contrat d’ingénierie avec un maître d’oeuvre, ainsi qu’un contrat de promotion immobilière avec la société X.
Deux entreprises – une de menuiserie et une autre de revêtement – interviennent pour la pose des volets et l’enduit. La réception, avec réserves, intervient le 9 décembre 2008. Des désordres apparaissent ensuite : des fissures, imputables à l’entreprise de revêtement, et un dysfonctionnement des volets roulants, imputable à l’entreprise de menuiserie.
Après expertise, le maître d’ouvrage assigne la société X et son assureur en réparation. Le 27 juin 2023, la cour d’appel de Poitiers qualifie ces désordres d’intermédiaires et rejette les demandes formées contre la société X, à défaut de démonstration d’une faute.
Le maître d’ouvrage forme alors un pourvoi. Il soutient qu’en sa qualité de mandataire d’intérêt commun garant des entreprises avec lesquelles il traite, la société X doit répondre dans les mêmes termes qu’elles, sans preuve d’une faute personnelle distincte ; subsidiairement, que l’article 13 du contrat, imposant à la société X le choix des sous-traitants et la conformité des ouvrages, fonde une responsabilité de plein droit à laquelle la cour d’appel n’aurait pas répondu. Il conteste enfin l’application de la loi de 1971 à un contrat de promotion immobilière.
La Cour de cassation rejette le moyen tiré d’une responsabilité automatique : si la société X, tenue des obligations des articles 1792 et suivants du Code civil, est garante de plein droit des garanties décennale et biennale, sa responsabilité contractuelle pour désordres intermédiaires demeure subordonnée à la preuve d’une faute personnelle. Elle censure néanmoins l’arrêt (art. 455 du Code de procédure civile), pour défaut de réponse aux conclusions du maître d’ouvrage invoquant la clause contractuelle de responsabilité renforcée : la cour d’appel ne pouvait écarter la demande par le seul rappel du régime légal de la faute prouvée, sans examiner la portée de cette stipulation.
Enfin, au visa des articles 1 et 2 de la loi du 16 juillet 1971 et de l’article 1779, 3°, du Code civil, elle casse le chef relatif aux intérêts : le promoteur qui ne s’engage pas à exécuter lui-même une partie du programme n’est pas un locateur d’ouvrage au sens de ce texte, de sorte que la loi de 1971 ne lui est pas applicable. La cassation est partielle, l’affaire renvoyée devant la cour d’appel de Bordeaux, et les deux assureurs mis hors de cause (C. cass. 3e ch. civ., 11 juin 2026, n° 23-22.360).
Cet arrêt s’inscrit dans le cadre d’une jurisprudence constante quant à la dualité du régime de responsabilité du promoteur. Depuis l’arrêt fondateur de la théorie des dommages intermédiaires, la Cour distingue la garantie légale de plein droit (articles 1792 et suivants, et 1831-1 du Code civil), de la responsabilité contractuelle pour désordres intermédiaires, subordonnée à une faute personnelle.
L’arrêt du 11 juin 2026 réaffirme ce principe, cohérent avec la qualification du contrat de promotion immobilière en mandat d’intérêt commun. L’intérêt de la décision réside ailleurs : la cassation n’affecte pas ce principe, mais sanctionne un défaut de motivation.
En laissant entendre que des stipulations contractuelles peuvent renforcer, au-delà du socle légal, la responsabilité du promoteur, la Cour invite les juges du fond à examiner chaque clause, et les rédacteurs de contrats de promotion immobilière à mesurer la portée de leurs engagements.
La décision présente une portée préventive : elle rappelle que le promoteur n’est pas automatiquement responsable de tous les manquements des entreprises, mais qu’il peut le devenir si le contrat lui impose des obligations précises de contrôle, de choix ou de conformité. La rédaction contractuelle devient donc déterminante dans l’appréciation de sa responsabilité.
